新京报讯（记者应悦）《北京市物业管理条例》已于5月1日实施，其中明确提出，支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。
这一模式有何经验可借鉴？
5月1日，新京报记者探访劲松北社区了解到，年9月，这里就尝试引入社会资本改造老旧设施。居民家门口逐渐干净整洁，建起了可以遛弯锻炼的小公园，原本闲置的自行车棚也部分改造成了便民商店和物业办公区。
这些经验总结成“劲松模式”，将在全市老旧小区推广。
劲松西街路侧的小公园。受访者供图
“我们的社区不一样了”
赭红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌次序排开，木质围廊底下，由居民手工制作的风车穿成串挂在围廊顶部。这个劲松西街路侧的小公园，是附近居民的主要休闲场所之一。傍晚时分，不时有社区居民戴着口罩前来遛弯。
物业负责人王永生告诉记者，眼前的这个小公园，是改造的示范区之一。改造过程中，物业不断向居民征求意见，增加了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰居民休息。
一片树荫下设置了几组桌椅。“原来居民都愿意在这片树荫下乘凉休息，但椅子都是从自家拉来的。改造过程中，我们专门在树荫下统一设置了这片休息区，座椅部分专门在坐面采用了木质的结构，这样即使是冬天，坐着也不会觉得凉。”
王永生介绍，社区的改造，物业主要承担的是比较“软”的一部分。想让社区居民享受更舒适的环境，除了硬件的更换、比如水、电等，还有很多需要进行设计的部分。
以小公园里的改造为例，物业根据居民的实际需要，在已有的基础上不断调整。“改造以前，我不怎么来这遛弯，自从有了这块可以打球的地方，我就常来和邻居们打打球。”李女士说。
劲松西街也是改造项目之一。通过飞线入地等工程，劲松北社区完成了“硬件”的改造。在沿街门市门面的改造过程中，物业专门留出了供居民议事用的“美好会客厅”。
李女士的“球友”，家住劲松北社区号楼的刘女士在改造前就经常来小公园遛弯。在这里住了40多年，刘女士见证了社区变化。“我们的社区不一样了。原来的小公园就像许多老旧小区的绿地一样，就有几棵树、几样健身器材，几乎谈不上什么美感。改造后的社区不仅美观，也符合大家的实际需要。”
改造后的儿童活动区。受访者供图
引入社会资本解决数千万改造资金缺口
老旧小区改造面临的最大困难一直是资金问题。“在劲松一、二区改造中，资金缺口高达数千万元。”劲松街道城建科负责人何海军介绍，针对老旧小区改造，政府的投入主要在基础建设上，比如道路绿化，电线改造等。但对于居民生活提升类的改造，没有政府补贴，这一部分就需要引入社会资本。
何海军告诉记者，进行商议后，政府与企业达成共识，由企业投入资金，进行提升类的改造。在劲松北社区的改造中，朝阳区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间，改造提升进行运营。
“我们还希望引入长效的管理机制，把这个改造好的环境保存下来。经过业主的‘双过半’投票，引入物业管理。何海军介绍，从设计、到改造、到运营以及和居民的沟通，都是由企业来完成的。”
“老旧小区管理的难点，最明显的就是公共基础设施陈旧。”王永生告诉记者，年入驻之后，物业先后通过入户访谈、现场调研、组织率谈、召开评审会等方式了解居民需求。调查发现，居民的反馈主要集中在缺少停车位、小区整体破旧、缺少绿化卫生环境差、缺少公共空间等几个方面。
“针对这些需求，我们就开始与居民进行商讨，看看怎样的改造标准才是可以接受的。”王永生介绍，改造初期，《北京市物业管理条例》还没有正式实施，但有了草案，于是物业参照新、旧两个条例，同时依据北京市居民议事规则，采取了居民议事厅的形式。
推进项目的过程中，劲松北社区采用了“五方联动”工作机制，即区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作，共同推进社区综合整治。居民议事的制度也发挥在物业的服务标准、物业费定价等方面。“把这些标准都定下来，我们讨论了40多轮。”王永生说。
自行车棚改造前后对比图。受访者供图
闲置空间盘活旧车棚成了便民店、办公区
进行改造前，物业还盘点了社区的配套用房、人防工程、闲置空间，逐步分批交由企业开展经营。在劲松一、二区，有千余平方米的闲置空间以这种方式盘活。
号楼的车棚是盘活闲置的典型。这个车棚面积约平方米，本用来停放居民的自行车，但近年私人自行车越来越少，车棚处于常年闲置的状态。
如今，车棚的北侧部分改造后出租给了“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。
旁边的配套用房则成为物业的办公用地。物业办公区大门口配有触摸显示屏，居民可在这里查询物业的各项费用公示。疫情期间，物业还增加了每日进出社区人数的相关数据。
此外，车棚还留出部分面积仍用做原来的用途，并根据居民需要增加了电瓶车充电位。在停车处，记者看到车棚天花板上排列着十余个球状的灭火器。“电瓶车充电有火灾隐患，我们的车棚里有烟雾感应装置，一旦探测到了烟雾浓度超标，这些灭火器就会自动进行灭火。”王永生介绍。
类似的空间盘活项目在劲松北社区并不是个例，小公园中心，原本的设备房成了居民活动室；沿街门市房专门留出了一间作为居民议事的会客厅。疫情发生之前，社区里还有消夏市集、跳蚤市场、公益电影……这样的社区活动每周至少举办一次。
“目前看来，居民对我们的服务应该是满意的，社区物业费缴费率超过了53%。一般来说，老旧小区的物业缴费率能超过20%都是一大关。”王永生说。
新京报记者应悦
编辑张畅校对李项玲